Nowe limity kredytu “Rodzina na swoim”

Rok 2012 to ostatni rok, w którym można złożyć wniosek o preferencyjny kredyt w ramach rządowego programu “Rodzina na swoim”. Założeniem programu jest udzielenie kredytu z dopłatami na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, czyli pokrycie przez Skarb Państwa części należnych Bankowi odsetek, w okresie pierwszych ośmiu lat spłaty. Dopłaty do oprocentowania realizowane są przez Bank Gospodarstwa Krajowego.

Kredyt „Rodzina na swoim” reguluje ustawa z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. Nr 183, poz. 1354) z późn. zm. Zgodnie z ustawą, o kredyt z dopłatą mogą ubiegać się małżeństwa (bez względu na to czy posiadają dzieci), osoby samotnie wychowujące dzieci (np. jedno z rodziców lub opiekun prawny) oraz osoby samotne (single) niepozostające w związku małżeńskim (z tym, że metraż dla takich osób jest ograniczony do 50 metrów kwadratowych, a dopłatą objęte jest tylko 30 metrów)

Ubiegając się o kredyt w ramach programu “Rodzina na swoim” trzeba posiadać zdolność kredytową, ale co istotne – zdolność do spłaty pełnych rat, a nie pomniejszonych o dopłatę do odsetek. Osoby będące (w dniu zawarcia umowy) właścicielami lub współwłaścicielami domu lub mieszkania nie otrzymają kredytu preferencyjnego. Podobnie, jeżeli przysługuje im spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu. Osoba będąca stroną innej umowy kredytowej na preferencyjnych warunkach nie uzyska drugiego takiego kredytu. Co istotne, w przypadku braku zdolności kredytowej docelowego kredytobiorcy, umowę o kredyt z dopłatą mogą zawrzeć inne osoby takie jak zstępni, wstępni, teściowie lub np. rodzeństwo.

Specyfika kredytów z dopłatami jest taka, że nie można go przeznaczyć na dowolne mieszkanie. Powierzchnia użytkowa jest ograniczona. Dla małżeństw i osób samotnie wychowujących dzieci powierzchnia nie może przekroczyć 75 metrów kwadratowych (w przypadku lokalu mieszkalnego) i 140 metrów kwadratowych dla domu jednorodzinnego.

Bank Gospodarstwa Krajowego ogłasza wskaźniki przeliczeniowe na dany kwartał. Cena nabycia mieszkania lub koszt budowy domu nie może przekroczyć wartości iloczynu powierzchni użytkowej i maksymalnego wskaźnika kosztu obowiązującego w lokalizacji nieruchomości. W zależności od regionu Polski, od miasta czy dzielnicy ceny nieruchomości potrafią się znacznie różnić. Ma to swoje odbicie także we wskaźnikach. Ceny mieszkań w Warszawie są znacznie wyższe niż np. w województwie zachodniopomorskim czy podlaskim. W Warszawie też obowiązuje najwyższy wskaźnik przeliczeniowy – w pierwszym kwartale 2012 r. wynosił 6435,00 zł na 1 metr kwadratowy, dla porównania w Szczecinie wynosił 3615,50 zł za metr.

Limity na drugi kwartał 2012 r. zostały zmienione. Od 1 kwietnia ułatwiony został dostęp do kredytów “Rodzina na swoim”, m.in. we Wrocławiu, Zielonej Górze i Gorzowie Wielkopolskim. W sumie w 13 miastach wojewódzkich podniesiono limity. Zwiększyło to szansę na kupno mieszkania, ale przede wszystkim w tych miastach gdzie ceny mieszkań nie są zbyt wygórowane. W Łodzi i Katowicach nawet kilkadziesiąt procent mieszkań o powierzchni nieprzekraczającej 75 metrów kwadratowych spełnia wymagania cenowe. Tam na rynku wtórnym cena takiego mieszkania nie może przekroczyć średnio 260 000 zł.

W Warszawie między kwartałami 2012 roku odnotowano ponad 8-procentowy spadek, co daje mniejszą cenę za metr nawet o 500 zł. Na rynku pierwotnym cena jednego metra nie może tu przekroczyć 5904 zł, co na tle Torunia i Bydgoszczy, gdzie limit wynosi 5520 zł pokazuje jak utrudniony dostęp do kredytu będą mieli chętni do kupna mieszkania w Warszawie. W zasadzie uniemożliwia to skorzystanie z dopłaty, ponieważ biorąc pod uwagę obecne ceny mieszkań w stolicy, gdzie średnia cena transakcyjna to ok. 8000 zł za metr. Sytuacja na rynku wtórnym kształtuje się jeszcze gorzej, ponieważ wedle nowych wskaźników limit wynosi 4723,20 zł/mkw. Kupno mieszkania po takiej cenie jest bardzo mało prawdopodobne a już na pewno nie w dzielnicach blisko centrum. Jeżeli w ogóle – dostępne są mieszkania na obrzeżach.

Kredyt hipoteczny “Rodzina na swoim” istnieje od 2006 r. i skorzystało z niego wiele osób. W wyniku ostatniej nowelizacji zaostrzono limity maksymalnej ceny za metr. Pomimo tych zmian warto się starać o kredyt preferencyjny, który jest najtańszy na rynku. Zostało jeszcze pół roku, ponieważ wnioski można składać tylko do końca 2012 r.

Aktualne wskaźniki przeliczeniowe dla wszystkich województw można znaleźć na stronie Banku Gospodarstwa Krajowego.

źródło: http://gazetadom.pl/

Posted in: Mieszkania Comments(0) May 2012

Czy właściciel lokalu ma prawo zamontować antenę RTV czy internetową?

Właściciel lokalu ma prawo zamontować antenę satelitarną, a wspólnota mieszkaniowa co do zasady nie może mu tego prawa ograniczyć. Jednakże zdarzają się sytuacje kiedy wspólnota mieszkaniowa podejmuje uchwałę odmawiającą właścicielowi lokalu dokonania tego typu instalacji, argumentując iż zostały wyremontowane ściany budynku czy tez dach- co nie jest słuszne.

Stanowisko w sprawie montażu odbiorników satelitarnych przez właścicieli lokali zajął Sąd Okręgowy w Lublinie: “Wspólnota mieszkaniowa może odmówić właścicielowi lokalu montażu instalacji do odbioru RTV i Internetu tylko wówczas, gdyby montaż instalacji zakłócił ponad przeciętną miarę prawo innych właścicieli nieruchomości do korzystania z ich praw” (I ACa 262/11). Podjęcie takiej uchwały przez wspólnotę mieszkaniową oznacza naruszenie uzasadnionego interesu właściciela lokalu.

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego właściciel ma prawo do korzystania z lokalu zgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, a jedynie powstrzymując się od działań, które mogłyby zakłócić korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Toteż trudno sobie wyobrazić, aby montaż odbiornika RTV mógł znacząco- ponad przeciętną miarę- wpłynąć na sytuacje nieruchomości sąsiednich.

Jeżeli zatem wspólnota mieszkaniowa obawia się, iż dokonanie instalacji anteny satelitarnej czy też odbiornika internetowego może spowodować zagrożenie dla budynku, np. naruszenie innych instalacji, uszkodzenie ścian, może uzależnić wyrażenie zgody na montaż od spełnienia warunków, które dadzą jej pewność iż instalacja zostanie przeprowadzona we właściwy i bezpieczny dla budynku jak i dla innych mieszkańców sposób. Wspólnota mieszkaniowa może zastrzec wyrażenie zgody od wskazania przez właściciela lokalu osoby, posiadającej odpowiednie kwalifikacje do dokonania tego typu instalacji, czy też zastrzec iż ewentualnie powstałe szkody podczas instalacji pokryje właściciel lokalu.

Posted in: Mieszkania, Prawo Comments(0) December 2011

Ceny mieszkań w 2012 roku

Ceny mieszkań będą spadały także i w przyszłym roku – prognozuje PKO BP, największy gracz na rynku kredytów mieszkaniowych. Analitycy tego banku nie wykluczają czarnego scenariusza, czyli gwałtownej przeceny mieszkań.

Dotarliśmy do najnowszego raportu PKO BP, w którym czytamy, że co najmniej do połowy przyszłego roku najbardziej prawdopodobne jest “utrzymywanie niewielkiego trendu spadkowego cen”. Co to oznacza? Że mieszkania potaniałyby co najwyżej o kilka procent, czyli mniej więcej tyle, ile w tym roku. Z systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami (AMRON) wynika, że np. w stolicy, która ma największy rynek mieszkaniowy, ceny transakcyjne obniżyły się z ok. 8,1 tys. do niespełna 7,8 tys. zł za m kw., czyli ok. 4 proc.

Analitycy PKO BP przyznają jednak, że istnieje ryzyko, że w ciągu dwóch lat ceny mogą spaść nawet o ponad 30 proc.! Prawdopodobieństwo takiego scenariusza – wskutek “nawrotu zjawisk recesyjnych w gospodarce światowej” – wynosi jednak “mniej niż 25 proc.”.

Dodajmy, że w tarapaty wpadłoby wówczas wielu dotychczasowych kredytobiorców. Wzrost kursu franka sprawił, że już teraz nawet 150-200 tys. z nich ma mieszkanie obciążone długiem, który przewyższa jego wartość. Ci kredytobiorcy, gdyby stracili pracę, nie mogliby się ratować, sprzedając mieszkanie – uzyskane w ten sposób pieniądze nie wystarczyłyby na spłacenie kredytu.

Zmiany cen na rynku nieruchomości analitycy PKO BP śledzą ze szczególną uwagą, bo niemal co piąta złotówka wszystkich udzielonych w naszym kraju kredytów hipotecznych pochodzi z tego banku. Bankowców niepokoi przede wszystkim duża nadpodaż mieszkań. I to zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Według firmy Reas na koniec września w Warszawie było ok. 4 tys. gotowych niesprzedanych mieszkań, a w Krakowie, we Wrocławiu, w Poznaniu, Trójmieście i Łodzi kolejne 5,5 tys. Łącznie w tych sześciu aglomeracjach w ofercie firm deweloperskich było ok. 48 tys. mieszkań.

Tymczasem, jak ocenia PKO BP, wolniej rosną dochody Polaków, co w dłuższej perspektywie grozi spadkiem popytu na mieszkania. Ponadto już teraz ograniczy go spadek akcji kredytowej, m.in. wskutek stosowania przez banki “bardziej konserwatywnej oceny zdolności kredytowej potencjalnych klientów”.

Od przyszłego roku banki zaczną sprawdzać bowiem, czy klient jest w stanie spłacić kredyt w 25 lat. Jeśli nie, to kredytu nie dostanie albo będzie to mniejsza kwota. – Ta zmiana może utrudnić dostęp do finansowania niemal co piątemu zainteresowanemu – uważa Halina Kochalska z firmy Open Finance.

Obawy przed przykręceniem śruby kredytowej próbują wykorzystać marketingowo deweloperzy. Jak? Przekonując klientów, że po Nowym Roku trudniej im będzie kupić mieszkanie. Dodatkowo kuszą ich upustami w ramach promocji świątecznych. Np. firma Dolcan zachęca hasłem: “Kup mieszkanie pod choinkę”.

– Mieszkanie pod choinkę? Tak, ale raczej w przyszłym roku, bo wszystko wskazuje na to, że w 2012 r. mieszkania nadal będą tanieć – stwierdziła w rozmowie z PAP analityk serwisu Szybko.pl Marta Kosińska. – Tylko kto ten spadek cen będzie mógł świętować? – zastanawia się Kochalska. – Chyba tylko płacący gotówką.

Według niej skazani na kredyt powinni pomyśleć, co jest dla nich lepsze: tańszy kredyt i droższe mieszkanie czy droższy, mniej dostępny kredyt i tańsze mieszkanie.

Problemu nie widzą Maciej Brzozowski i Paweł Sawicki z Komisji Nadzoru Finansowego, autorzy rozwiązań ograniczających dostępność kredytów. Tłumaczą, że kredytobiorcy nie będą zaciągać kredytów o wartości przerastającej ich możliwości finansowe. I że kredytów nie dostaną tylko ci, którym banki nie powinny ich udzielić.

Według tych specjalistów zaostrzenie sposobu badania zdolności kredytowej może się przełożyć na zakup mieszkania średnio o 3 m kw. mniejszego niż dziś. Ale spadek cen mógłby przynajmniej częściowo zniwelować tę stratę.

– Wtedy nowi kredytobiorcy będą nawet w korzystniejszej sytuacji, bo lepiej przecież kupić mieszkania taniej, zaciągając jednocześnie mniejszy kredyt – mówi główny analityk Expander Advisors Paweł Majtkowski.

źródło: gazetawyborcza.pl

Posted in: Mieszkania Comments(0) December 2011

Opłata za użytkowanie wieczyste

Grudzień to tradycyjnie miesiąc podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste gruntów. Jeśli uznasz, że jest zbyt wysoka, możesz powalczyć o jej obniżenie. Pamiętaj, że masz tylko miesiąc na decyzję w tej sprawie.

Z podwyżką opłaty od przyszłego roku muszą się liczyć ci użytkownicy wieczyści gminnego lub państwowego gruntu, którzy od lat płacą tę samą, często symboliczną stawkę. Niewykluczone, że w tym miesiącu listonosz doręczy im stosowne zawiadomienie (jeśli gmina czy starosta chcą wprowadzić podwyżkę w 2012 r., muszą do końca grudnia wypowiedzieć dotychczasową stawkę). Podwyżka jest nieunikniona, gdyż w ostatnich latach ceny gruntów – szczególnie w największych aglomeracjach – poszybowały w górę. Gminy i starostwa (jeśli grunt jest państwowy) mają więc nie tylko prawo, ale wręcz obowiązek zaktualizować opłatę, która w przypadku gruntu przeznaczonego pod mieszkaniówkę stanowi równowartość 1 proc. jego wartości. Mówi o tym ustawa o gospodarce nieruchomościami, której ujednolicony tekst znajdziesz m.in. na stronie internetowej Sejmu: www.isap.sejm.gov.pl

Uwaga! Nie zawsze uzasadniona jest jednak wysokość podwyżki. Niestety, czasem można odnieść wrażenie, że gminni urzędnicy kompletnie nie liczą się z możliwościami finansowymi swoich mieszkańców. W poprzednich latach fundowano im podwyżki rzędu kilkuset, a czasem nawet i kilku tysięcy procent.

Doradca Home Brokera z Gdańska Michał Kudła wspomina, że przed rokiem gmina podniosła opłatę za działkę o powierzchni 1,3 tys. m kw. pod zabudowę jednorodzinną na obrzeżach miasta z 900 zł do 3,7 tys. rocznie. Podobny problem mają jednak nie tylko właściciele domów jednorodzinnych. Na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste znajdują się też budynki wielorodzinne – wtedy poszczególnym właścicielom mieszkań przysługuje udział w prawie użytkowania wieczystego. Np. w jednej z warszawskich spółdzielni posiadacze 50-metrowego mieszkania płacili 188 zł. Pod koniec ubiegłego roku gmina podniosła opłatę do prawie 3 tys. rocznie. A jak będzie w tym roku?

Podwyżki opłat w ryzach

Przede wszystkim nie zaskoczy nas aż tak wysoka podwyżka. Poprzedni Sejm zmodyfikował bowiem przepisy w tej kwestii. Gdyby podwyżka przewyższała dwukrotność dotychczasowej stawki, nadwyżka zostałaby rozłożona na dwie równe części. Użytkownik wieczysty zapłaciłby je w następnych dwóch latach.

Przykład. Załóżmy, że w tym roku zapłaciliśmy za użytkowanie wieczyste 300 zł. Jednak listonosz wręczy nam pismo wypowiadające tę stawkę i proponujące nową – 1200 zł. Jeśli się z nią pogodzimy, to w przyszłym roku zapłacimy “tylko” 600 zł. Rok później opłata wzrośnie do 900 zł, a za dwa lata – do 1200 zł. Jak widać, dopiero w trzecim roku od aktualizacji wartości gruntu opłata wzrośnie do poziomu z niej wynikającego.

Uwaga! Zgodnie z ustawą wysokość opłaty może być aktualizowana (podnoszona) nie częściej niż raz na trzy lata.

W praktyce nowy system aktualizacji opłat może okazać się umiarkowaną ulgą. Właśnie doświadczył tego na własnej skórze właściciel domu w dzielnicy Psie Pole we Wrocławiu. Doradca Home Brokera z tego miasta Piotr Śliwka opowiada, że gmina podniosła tu opłatę za użytkowanie wieczyste aż o 1150 proc. Dom położony jest na działce o powierzchni 1040 m kw. W tym roku jej użytkownik zapłacił za nią 800 zł, ale od przyszłego roku gmina zażądała 10 tys. zł rocznie! W tym konkretnym przypadku w 2012 r. trzeba będzie zapłacić gminie 1,6 tys. zł, ale w 2013 r. będzie to już 5,8 tys. zł, a w 2014 – 10 tys. zł.

Gdzie się odwołać?

Kiedy gmina lub starostwo dostarczą ci decyzję wypowiadającą wysokość dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste i ustalającą nową jej wysokość, masz 30 dni na złożenie odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Uwaga! To, co potocznie nazywamy odwołaniem, w języku prawniczym nazywa się wnioskiem o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.

Złóż zatem wniosek (w dwóch egzemplarzach), w którym uzasadnij, dlaczego kwestionujesz podwyżkę opłaty za użytkowanie wieczyste. Oczywiście napisz też, przeciw któremu organowi występujesz. Jeśli właścicielem gruntu jest skarb państwa, organem go reprezentującym jest starosta, a jeśli grunt jest gminny – wójt, burmistrz lub prezydent.

Na wszelki wypadek sporządź jeszcze jeden egzemplarz wniosku i poproś urzędniczkę w SKO o poświadczenie, że złożyłeś ten dokument określonego dnia.

Uwaga! Z pisma od gminy lub starostwa dowiesz się, jak wycenił działkę rzeczoznawca majątkowy oraz w którym miejscu możesz zapoznać się z jego operatem szacunkowym.

I jeszcze jedno – jeśli jesteś posiadaczem spółdzielczego prawa do lokalu, to w tym przypadku użytkownikiem wieczystym jest spółdzielnia, a nie ty. To ona może odwoływać się od podwyżki w imieniu swoich członków. Dla spółdzielni problem ten jest szczególnie dotkliwy, bo w ich użytkowaniu wieczystym są nie tylko grunty pod budynkami, ale także np. tereny zielone.

Uwaga! Ustawa przyznaje 50-proc. bonifikatę w opłacie tym gospodarstwom domowym, w których miesięczny dochód na członka nie przekracza połowy “przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona”.

Dodajmy, że taki wskaźnik ogłasza prezes GUS (w 2010 r. wynosił ok. 3,2 tys. zł). Oczywiście nawet jeśli przysługuje ci bonifikata od opłaty, nie musisz rezygnować z walki o jej obniżenie.

Zamów wycenę działki

Przed SKO będziesz musiał podważyć wycenę gruntu sporządzoną przez rzeczoznawcę zatrudnionego przez gminę lub starostę. Właściciel gruntu będzie bowiem chciał wykazać, że istniały powody do aktualizacji opłaty. Raczej nie licz na to, że SKO zamówi kontrekspertyzę. Znacznie zwiększysz więc swoje szanse na wygraną (na mniejszą podwyżkę), jeśli sam zamówisz dodatkową wycenę. Tym bardziej że istnieje spore prawdopodobieństwo, że “gminny” rzeczoznawca niezbyt przyłożył się do pracy (w przetargach na tego typu usługę zwykle wygrywają najtańsi fachowcy). Np. przeanalizował niewielką liczbę transakcji w danym rejonie albo – co gorsza – nie uwzględnił tego, że w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy nieruchomości potaniały.

Jak znaleźć dobrego rzeczoznawcę? Namiary znajdziesz m.in. na stronie internetowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (http://www.pfva.com.pl/? type=p_status&stype=rzeczoznawcy). Kopalnią wiedzy jest też internet. Może ktoś poleci ci sprawdzonego rzeczoznawcę?

W przypadku działki, na której stoi dom jednorodzinny, wycena może cię kosztować około tysiąca złotych. Gdy wyceniany będzie blok wielorodzinny, koszty mogą być kilkakrotnie wyższe.

W mniejszych gminach najprawdopodobniej nie jest łatwo znaleźć kogoś, kto byłby skłonny podważyć wycenę kolegi lub koleżanki po fachu. Trzeba więc poszukać takiego fachowca gdzieś dalej.

Warto też wcześniej go zapytać, czy zamawianie wyceny ma sens. Teoretycznie możliwa jest też bowiem sytuacja odwrotna od wyżej opisanej – rzeczoznawca zatrudniony przez gminę za nisko wyceni wartość gruntu. Oczywiście w tej sytuacji odwoływanie się od podwyżki opłaty za użytkowanie wieczyste nie miałoby sensu.

Przygotuj się na dopłatę

Własną wycenę możesz dostarczyć do SKO już po wniesieniu odwołania od podwyżki. Ważne, abyś zdążył przed wyznaczeniem terminu rozprawy. Zwykle czeka się nań kilka miesięcy. Jeśli uważasz, że termin jest zbyt krótki, możesz poprosić o jej odroczenie.

Uwaga! Do czasu rozstrzygnięcia sporu będziesz wnosił opłatę w dotychczasowej wysokości. Ale jeśli SKO podtrzyma podwyżkę, choćby mniejszą, niż chciała gmina lub starosta, dopłacisz różnicę. Bądź przygotowany na taką dopłatę (bez odsetek).

O jedno możesz być spokojny: nawet jeśli przegrasz, nie będziesz musiał zwracać gminie czy staroście pieniędzy za wycenę gruntu. Z drugiej strony – nie masz co liczyć, że w przypadku wygranej odzyskasz pieniądze, które wydałeś na własną wycenę gruntu.

Bartosz Turek z Home Brokera zwraca uwagę, że kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody. W praktyce często na rozprawie dochodzi do swoistego krakowskiego targu. Nowa opłata ustalana jest więc jako średnia z propozycji właściciela i użytkownika wieczystego.

Ze sprzeciwem – do sądu

Jeśli w SKO sprawa potoczy się nie po twojej myśli, nie musisz składać broni. W ciągu 14 dni od doręczenia ci przez SKO orzeczenia możesz wnieść – za jego pośrednictwem – sprzeciw do sądu.

Sprzeciw jest równoznaczny z żądaniem przekazania sprawy do sądu cywilnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Oznacza to, że nie musisz pisać pozwu, bo jego funkcję pełni twój wniosek do SKO. Nie musisz też uzasadniać sprzeciwu. Ważne, abyś podał adres SKO, za pośrednictwem którego wnosisz sprzeciw, a także datę i sygnaturę kwestionowanego orzeczenia kolegium. I nie zapomnij o podpisaniu wniosku. Kolegium obowiązane jest przekazać do sądu twój sprzeciw wraz z aktami sprawy. Jego wniesienie powoduje, że orzeczenie traci moc, nawet jeśli sprzeciw dotyczy tylko jego części. Od wyroku sądu pierwszej instancji przysługuje apelacja.

Uwaga! W tym momencie pojawiają się już jednak koszty sądowe, a na rozpatrzenie sprawy należy czekać przynajmniej kolejny rok.

Nie podpowiemy ci, czy wnoszenie sprzeciwu do sądu ma sens. Miej jednak oczy i uszy szeroko otwarte. Być może z lokalnych mediów dowiesz się, że ktoś wygrał w sądzie tego typu sprawę. To może być sygnał, że warto pójść tą samą drogą. Pamiętaj jednak, że sąd może przyznać rację właścicielowi gruntu. Mało tego, trzeba się liczyć z tym, że sąd ustali opłatę na wyższym poziomie, niż to zrobiło kolegium.

Opłaty w dół

A co z tymi, których dotknęła drastyczna podwyżka opłaty w poprzednich latach? Ci użytkownicy wieczyści mogą mówić o prawdziwym pechu, bo wyceny gruntów były dokonywane na podstawie transakcji zawieranych w okresie boomu na rynku nieruchomości. W 2007 r. ceny były bardzo wysokie.

Na szczęście można wystąpić o obniżkę opłaty za użytkowanie wieczyste. Jednak żeby nie narazić się na niepotrzebne koszty, najlepiej zapytać rzeczoznawcę, czy gra jest warta świeczki. Tym bardziej że w wycenie bierze się pod uwagę wiele czynników. Rzeczoznawca może zaproponować sporządzenie “analizy celowości wyceny”. W przypadku działki, na której stoi dom jednorodzinny, taka analiza nie powinna kosztować więcej niż 300-400 zł. Jeśli okaże się, że szanse na wygraną są duże, zamawiamy wycenę (tzw. operat), co wiąże się z dopłatą podobnej kwoty. Niektórzy rzeczoznawcy podejmują się także roli pełnomocnika w postępowaniu przed urzędem.

A może grunt na własność

A może jednak – zamiast przepłacać za użytkowanie wieczyste – lepiej wykupić grunt na własność? A ściślej, przekształć prawo użytkowania wieczystego w prawo własności. Pamiętaj, że w języku prawniczym “wykup” i “przekształcenie” to dwie różne sprawy.

W obu przypadkach uzyskuje się własność, ale na podstawie innych przepisów. W pierwszym przypadku zastosowanie ma ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, a w drugim – ustawa o gospodarce nieruchomościami. Pierwsza ścieżka jest korzystniejsza, bo gmina nie może odmówić przeniesienia własności gruntu. Użytkownicy wieczyści oszczędzają także na notariuszu, lekko licząc, tysiąc złotych. Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność jest decyzją administracyjną, a więc akt notarialny jest zbędny.

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność ma największy sens wówczas, gdy opłata z tytułu użytkowania zbytnio obciąża nasz domowy budżet.

Niestety, w sierpniu wygasł przepis w ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, który gwarantował co najmniej 50-proc. upust w przypadku gruntów należących do samorządów (przede wszystkim gminnych). Ustawowa 50-proc. bonifikata w dalszym ciągu należy się jednak użytkownikom gruntów należących do skarbu państwa.

Ale przyznanie gminom swobody w ustalaniu wysokości bonifikaty przy przekształceniu użytkowania wieczystego we własność nie musi oznaczać, że automatycznie wzrosną koszty takiej operacji. Wszystko zależy od gminy w której mieszkasz, a w przypadku gruntów państwowych ostatnie słowo w tej sprawie należy do wojewodów. Ustawa pozwala im przyznać bonifikatę wyższą od ustawowej.

Sam musisz zdecydować co wolisz – policzyć ile kosztują Cię opłaty za użytkowanie wieczyste, a ile wydałbyś przekształcając lub wykupując grunt na własność.

źródło: gazetadom.pl

Posted in: Mieszkania Comments(0) December 2011

Mieszkania potanieją

Mieszkania potanieją w tym roku o 10 procent – pisze “Polska”. Dziennik zwraca uwagę, że mimo ożywienia na rynku nieruchomości w tym roku ceny mieszkań jeszcze spadną, wciąż bowiem deweloperzy oddają do użytku więcej mieszkań niż są w stanie sprzedać
Oprócz 70 tysięcy nowych mieszkań na klientów czeka jeszcze dwa razy tyle lokali na rynku wtórnym. Zdaniem “Polski” spadki cen mogłyby być jeszcze większe, gdyby nie rządowy program dopłat do kredytów “Rodzina na swoim”.

Jak pisze – dzięki “Rodzinie na swoim” aż 70 proc. mieszkań kupiono w mniejszych miastach. Niewykorzystany potencjał dostrzegli już deweloperzy i budują coraz więcej mniejszych i tańszych lokali na obrzeżach wielkich metropolii. Dostosowali ich ceny do wymogów programu. Tam, gdzie to możliwe, deweloperzy dzielą większe lokale na dwa mniejsze

Posted in: Mieszkania, Wiadomosci Comments(1) July 2009

« Previous Entries