Gniazdko

Czym zachęcić do kupienia domu

Posted by admin

Dawno temu istniało coś takiego, jak licytacja podczas której wielu kupujących walczyło o dom. Kto dał najwięcej, ten wygrywał. Dziś jest odwrotnie, to sprzedający licytują się w dół.

Niedawno w Orlando na Florydzie ogłaszano dom zarejestrowany w domu aukcyjnym Sotheby’s. Cena wywoławcza 1,75 miliona dolarów, ale za darmo dorzucony był Lexus 470. Nie jest to takie niezwykłe - w dzisiejszych czasach sprzedający stosują różne zachęty, aby sprzedać nieruchomość - począwszy od samochodów i egzotycznych wyjazdów wakacyjnych, a na kończąc na obniżeniu raty kredytu i zwrotu kosztów zamknięcia kredytu.

Najczęstsza zachęta to również ta najbardziej oczywista - nic nie jest tak łatwe do zauważenia, jak obniżka ceny. To sygnał ze strony sprzedającego, że poważnie myśli o sprzedaży, a dla polujących na okazje oznaka, że może da się jeszcze coś uszczknąć.

- Najlepsza zachęta to obniżka - mówi Gopal Ahluwalia, wiceprezes ds. badań w Krajowym Stowarzyszeniu Deweloperów [National Association of Home Builders]. - Takie bonusy jak samochody i wycieczki są w porządku, ale tak naprawdę kupujący szukają ładnego domu za rozsądną cenę.

Jednak same obniżki mogą nie wystarczyć. Zgodnie z danymi Krajowego Stowarzyszenia Agentów Nieruchomości [National Association of Realtors] ceny domów spadły o 7,7 proc. w skali całych Stanów Zjednoczonych, a w niektórych miastach nawet o 20 proc. Te miasta to, między innymi, Los Angeles i Las Vegas, gdzie pula dostępnych nieruchomości drastycznie się powiększyła z powodu przeinwestowania i ilości osób, które straciły domy nie będąc w stanie płacić rat. Gdy na rynku jest nadmiar domów, a wiele z nich to nowe budynki o podobnej architekturze, obniżenie ceny nie wystarczy. Wszyscy sąsiedzi zrobili już dokładnie to samo. To tu wchodzą w grę inne zachęty.

Dodatek nie równa się transakcja

- Ludzie wolą zapłacić mniej niż dostać prezent - mówi Harris DiOrio, agent dla Prudential Douglas Elliman z Nowego Jorku. - Jednak różne zachęty potrafią przyciągnąć ludzi, szczególnie jeśli sama cena nie jest wysoka. Mogą także przekonać niezdecydowanego kupującego. Obecność czegoś dodatkowego może oznaczać udaną sprzedaż.

Jeśli by omawiać same prezenty, drogie rzeczy, takie jak samochody, zdarzają się dość często, ale Ahluwalia twierdzi, że przy cenach paliwa przekraczających 4 dolary za galon (ok. 3,8l), sprzedający raczej dorzucą sedana, a nie SUVa.

Inne zachęty są może i mniej efektowne, ale znaczą więcej dla potencjalnych nabywców. Wielu z nich na razie czeka, aż ceny na rynku osiągną absolutnie najniższą cenę - nie chcą w końcu kupić nieruchomości, która straci na wartości. Z tego powodu niektórzy sprzedający oferują, że zrekompensują spadki wartości w przyszłości, co oznacza spokojny sen dla kupującego. O tym, czy jest to dobry pomysł z punktu widzenia sprzedającego, przekonamy się niebawem. Jednak nie ma wątpliwości co to tego, że jest to skuteczny wabik na kupujących.

Zmiany w kredytach

Kolejną po obniżce ceny zachętą pod względem atrakcyjności dla kupujących są zmiany w kredytach. Gdy pożyczenie pieniędzy staje się trudniejsze, a stopy procentowe rosną, oprocentowanie kredytów również idzie w górę. Choć obniżka ceny o 20, czy 30 tysięcy dolarów wydaje się interesująca, niższe oprocentowanie poprzez spłacenie tzw. punktów zniżkowych (discount points), czyli obniżenie oprocentowania na kredycie albo poprzez buy down, czyli subsydiowanie kredytu nabywcy przez pewien okres (zwykle od roku do pięciu lat) może okazać się bardziej korzystne.

Wykorzystywanie punktów zniżkowych to popularna technika, która pozwala na obniżenie oprocentowania. Ze względu na rosnące stopy procentowe jest ona atrakcyjna. Jednak buy down w opcji 3-2-1, czyli obniżenie rat kredytu przez pierwsze trzy lata o odpowiednio 3, 2 i 1 proc. również może się podobać. Pozwala to na znaczne obniżenie raty kredytu przez pierwsze trzy lata, a nie mniejszą zniżkę przez cały okres spłaty kredytu.

W przypadku operacji typu 3-2-1, to sprzedający dopłaca do kredytu, co powoduje, że staje się on dla kupującego kredytem o rosnącym oprocentowaniu, choć nie dochodzi tak naprawdę do gwałtownego wzrostu oprocentowania, jak w przypadku zwykłych kredytów o zmiennym oprocentowaniu, które zaskoczyły wielu pożyczkobiorców i doprowadziły do częstych problemów ze spłatą.

Tego typu zachęty są lepsze od obniżania cen, w szczególności dla deweloperów, którzy chcą sprzedać wiele domów. Oferując atrakcyjne warunki kredytowania, deweloperzy nie muszą obniżać cen innych nieruchomości w okolicy. Jednak niezależnie od wszystkich dodatkowych korzyści, nie trzeba się spieszyć.

- Rynek jest w tej chwili bardzo słaby, a deweloperzy muszą się pozbyć domów, które mają - mówi Ahluwalia. - Myślę, że różne zachęty będą oferowane jeszcze co najmniej przez rok.

Źródło: Forbes.com

Zostaw komentarz

Name (required)

Mail (will not be published) (required)

Website