Jak kupowac mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym
Jaka strategie przyjac podczas poszukiwania mieszkania?
Przede wszystkim nalezy oszacowac ilosc gotówki na pierwsza wplate, nawet jesli inwestycje mamy zamiar finansowac z kredytu. Wiekszosc deweloperów zada pierwszej wplaty od trzech do siedmiu dni od daty podpisania umowy. Oczywiscie istnieja odstepstwa od tej reguly, jesli jednak deweloper ma wybierac miedzy klientem mogacym wplacic pierwsza rate z srodków wlasnych, a klientem posilkujacym sie w 100 proc. kredytem mieszkaniowym – z cala pewnoscia sprzeda lokal temu pierwszemu. Warto tez sprecyzowac swoje oczekiwania co do dzielnicy, standardu wykonczenia i ceny za metr. Nastepnie nalezy wyszukac i porównac oferty. Mozna to zrobic poprzez internet, odwiedzic deweloperów osobiscie. Bardzo dobra okazja do znalezienia wymarzonego mieszkania sa tez targi mieszkaniowe. Równiez tam prezentowane sa praktycznie wszystkie oferty zarówno z rynku pierwotnego, jak wtórnego.
Jesli mieszkania szukamy sami, nalezy wybrac interesujace nas inwestycje, udac sie do biur sprzedazy kazdego z deweloperów. Nastepnie sprawdzic kazda z inwestycji, która nas interesuje, pod wzgledem prawnym, czyli udac sie do sadu, aby przejrzec ksiege wieczysta, zapoznac sie z Krajowym Rejestrem Sadowym danego dewelopera i sprawdzic, czy firma posiada pozwolenie na budowe danej inwestycji, czy nie jest w upadlosci itp. Wiedza na temat tych dokumentów pozwoli nam sie ustrzec przed ewentualnymi problemami, np. przy uzyskaniu kredytu. Jesli inwestycja jest zakonczona, musi byc decyzja administracyjna – pozwolenie na uzytkowanie, inwentaryzacja budowlana oraz zaswiadczenie stwierdzajace samodzielnosc lokali ze starostwa.
Na co zwracac uwage przy wyborze mieszkania?
Jest wiele istotnych czynników. Wazna jest funkcjonalnosc mieszkania, czyli rozklad pomieszczen. Dobrze jest sprawdzic, gdzie wypada lazienka sasiada, aby uniknac dodatkowego halasu. Istotne jest tez naslonecznienie mieszkania, czyli jak jest ono usytuowane wzgledem stron swiata. Wazny jest stan drogi dojazdowej do budynku. Warto takze sprawdzic, jakie budynki sasiaduja z naszym. W przypadku inwestycji realizowanych na peryferiach miasta, dobrze jest udac sie do Urzedu Miejskiego i sprawdzic, jakiego rodzaju zabudowy mozemy sie spodziewac w danym miejscu za klika lat, a takze, gdzie beda przebiegac drogi dojazdowe. Najwazniejszy jest jednak wybór dewelopera. Warto jest zapoznac sie z inwestycjami wczesniej realizowanymi przez dana firme, a takze sprawdzic stan prawny inwestycji, która jestesmy zainteresowani.
O jakie rzeczy koniecznie pytac?
Bezwzglednie nalezy zapytac o odpowiednie pozwolenie na budowe, o KRS dewelopera i o Ksiege Wieczysta. Nalezy tez dowiedziec sie, czy jest mozliwosc zawarcia umowy przedwstepnej (czyli umowy o wybudowanie) w formie aktu notarialnego. Warto skorzystac z tej mozliwosci. Bardzo wazne jest tez wedlug jakiego wskaznika waloryzowane sa poszczególne raty oraz ile budynków bedzie tworzyc Wspólnote Mieszkanców. Wiedza na temat tych dokumentów pozwoli sie nam bowiem ustrzec przed ewentualnymi problemami, np. przy uzyskaniu kredytu. Koniecznie trzeba ustalic, co jest objete cena, czy np. ogródek bedzie nasza wlasnoscia, jaki dokladnie bedzie standard wykonczenia, jaki bedzie termin wydania nieruchomosci?
Za ile kupowac? Jak ocenic czy kupujemy okazyjnie, czy tez przeplacamy?
W przypadku nowych mieszkan cena jest uzalezniona od *standardu wykonczenia budynku oraz mieszkania *lokalizacji zarówno samej inwestycji, jak tez pojedynczego mieszkania *gestosci zabudowy w danym miejscu. Czynniki te wplywaja na zróznicowanie cen. Stad bardzo trudno ocenic kiedy przeplacamy, a kiedy cena jest okazyjna. Najlepiej jest wybrac dwie inwestycje o podobnych parametrach, porównac je i wybrac te, która spelnia wiecej satysfakcjonujacych nas kryteriów. Ze wzgledu na zmiany podatkowe, które maja wejsc od przyszlego roku, na rynku pierwotnym jest bardzo duzy popyt na mieszkania. Jezeli np. podpiszemy umowe z deweloperem dzis, a akt notarialny bedzie dopiero za rok, moze to byc nieoplacalne.
Rynek wtórny
Jakich mieszkan najlepiej szukac na rynku wtórnym?
Marzena Kuczek, kierownik biura PARTNERZY Nieruchomosci w Gdansku: To zalezy od naszych potrzeb i preferencji. Jesli mieszkanie ma byc naszym lokum docelowym, to powinno byc dobrze skomunikowane, posiadac w poblizu bogata infrastrukture (sklepy, szkoly itd.). Jesli w pózniejszym okresie zechcemy sie przeprowadzic, ulatwi to sprzedaz czy wynajem starego mieszkania. To samo odnosi sie do rynku pierwotnego. Sprawdzic tez nalezy, czy jest (lub kiedy bedzie) dobra komunikacja, czy wokól sa jakies tereny zielone, miejsca parkingowe, czy nie planuje sie w poblizu budowy jakiegos zakladu przemyslowego lub ruchliwej trasy.
Jakie mieszkania sa najbardziej pozadane i w zwiazku z tym trudno je znalezc?
Najbardziej poszukiwane sa mieszkania jedno- i dwupokojowe, na niskich kondygnacjach, w niewielkich kilkurodzinnych budynkach. Kupuja je mlode malzenstwa, jako swoje pierwsze mieszkanie. Kolejna grupe stanowia osoby starsze i emeryci, którzy z czasem zamieniaja domy i duze mieszkania na niewielkie, tanie i nieklopotliwe w utrzymaniu kawalerki. Najwiecej klientów kupuje mieszkania na kredyt, a w przypadku takich mieszkan koszty ich utrzymania sa niewielkie.
Kolejna rodzajem bardzo poszukiwanych i rzadkich nieruchomosci sa mieszkania w stylowych przedwojennych willach, z ogrodami, tarasami, polozone w zacisznych spokojnych lokalizacjach, dajace mozliwosc ciekawej aranzacji wnetrz.
Które mieszkania trudno sprzedac?
W tej chwili chyba nie ma takich, bo na rynku jest zbyt duzy popyt. Ale generalnie najtrudniej sprzedaje sie mieszkania duze (co wiaze sie z wysokimi oplatami), zaniedbane, polozone na wysokich kondygnacjach, oddalone od komunikacji, sklepów lub przy ruchliwych, halasliwych ulicach, ogrzewane piecami kaflowymi, wymagajace remontów. Gorzej sprzedaja sie tez lokale dzielnicach starych oddalonych od centrum.
Jaka strategie przyjac podczas poszukiwania mieszkania?
Klienci obieraja bardzo rózne strategie poszukiwan. Ze wzgledu na lokalizacje – wybieraja okreslony rejon, w którym chcieliby mieszkac i skupiaja sie tylko na nim. Czasami jest to strategia przez negacje – wykluczaja rejony, w których nie chcieliby mieszkac i odrzucaja oferty polozone w tej okolicy.
Mozna tez poszukiwac mieszkania o okreslonym metrazu, cenie, ilosc pokoi.
Niektórzy klienci za warunek stawiaja ogródek przydomowy czy balkon, inni standard mieszkania i otoczenie (np. tylko w okolicach terenów zielonych). Ale to wszystko zalezy od naszych preferencji.
Na co zwracac uwage przy wyborze mieszkania?
Wazne jest usytuowanie mieszkania wzgledem stron swiata, jego doswietlenie, poniewaz czesto zdarza sie, ze mamy pieknie nasloneczniona kuchnie (co wcale nie jest takie przyjemne, zwlaszcza latem) a salon usytuowany jest od strony pólnocnej i slonce do niego nie zaglada. Warto sprawdzic koszty utrzymania oraz sposób zarzadzania nieruchomoscia: kto administruje, czy jest fundusz remontowy itd. Ogladajmy nie tylko mieszkanie, ale takze podwórko, piwnice, klatke schodowa, bo ich wyglad moze nam wiele powiedziec o naszych przyszlych sasiadach. Wazny jest takze widok z okna, balkonu i czy sasiednie budynki nie sa usytuowane zbyt blisko.
Przy rynku pierwotnym – jesli jeszcze nie zakonczono inwestycji – dobrze jest dowiedziec sie, czy deweloper jest wlascicielem gruntu, czy ma odpowiednie pozwolenia na budowe, czy nie ma zadluzen na KW, co wczesniej budowal?
O jakie rzeczy koniecznie pytac?
Oczywiscie o ksiege wieczysta – czy sprzedajacy jest rzeczywiscie wlascicielem, czy lokal nie jest zadluzony, czy ktos nie ma sluzebnosci [prawna forma ograniczenia prawa wlasnosci jednej nieruchomosci na rzecz wlasciciela drugiej nieruchomosci, albo na rzecz innej osoby - przyp. red], czy np. prawa dozywotniego zamieszkiwania. Pytajmy równiez o: osoby zameldowane, koszty utrzymania, ogrzewania, wysokosc czynszu. Jesli w mieszkaniu jest indywidualne ogrzewanie gazowe – koniecznie trzeba sprawdzic, czy uzyskano na nie odpowiednie pozwolenia. Jesli jest ogródek, garaz – czy jest on przynalezny do mieszkania, czy jedynie jest czescia wspólna uzytkowana umownie. Kolejna sprawa to ustalenie (najlepiej pisemne), jakie wyposazenie zostaje w cenie mieszkania. To najczestsza przyczyna konfliktów przy wydaniu mieszkania.
Koniecznie trzeba tez zapytac, czy lokal nie ma zadluzen u dostawców mediów i jaki jest stan oraz wiek instalacji (szczególnie elektrycznej). Równie wazne jest, aby stwierdzic, czy sprzedajacy prowadzi dzialalnosc gospodarcza (jesli tak – powinien okazac nam do umowy zaswiadczenia z US i ZUS o braku zaleglosci) i czy nie toczy sie egzekucja z nieruchomosci. To bardzo wazne, gdyz rozporzadzanie nieruchomoscia po jej zajeciu nie ma wplywu na postepowanie komornika – nabywca odpowiada na równi z dluznikiem!
W przypadku starszych lokali dobrze tez spytac, czy budynek jest wpisany do rejestru zabytków. Wówczas kazdy remont wymaga uzyskania pozwolenia na budowe. Trzeba tez ustalic, jaki bedzie termin wydania nieruchomosci.
Zostaw komentarz