Polska w pogoni za Euro wejdzie do ERM2 – czy to dobre dla kredytobiorców?
Według danych NBP na grudzień 2008 roku 70 proc. wartości udzielonych w Polsce kredytów hipotecznych denominowanych jest w walutach obcych; głównie we frankach szwajcarskich, których kurs w stosunku do złotego w ostatnim okresie mocno zwyżkował. Wejście do kanału ERM2 oznacza stabilizację kursu EUR/PLN i pośrednio CHF/PLN w widełkach plus minus 15 proc. Rozpoczęcie tego procesu wkrótce, mogłoby przynieść kredytobiorcom spore straty.
Aby pokusić się o jakiekolwiek oceny korzyści wejścia do korytarza ERM2, musimy przyjąć pewne szacunki i uproszczenia. Jak na przykład policzyć całkowity koszt obsługi zadłużenia w kontekście planowanego wycofania złotego w efekcie wejścia Polski do Strefy Euro? Sprawę załatwia założenie utrzymania stabilności w przyszłości kursu euro do franka. Jeżeli tak się stanie, wszystkie prezentowane dalej wyliczenia znajdą uzasadnienie, bowiem wzajemna siła nabywcza euro, franka i złotego pozostanie na niezmiennym poziomie. Dodatkowo musimy założyć określony, przeciętny poziom oprocentowania modelowych kredytów. Prognozowanie dla 30-letniego okresu spłat to zadanie karkołomne. Wydaje się jednak, że dla zobrazowania funkcjonowania samego mechanizmu poziom 3 proc. dla kredytów frankowych i 5 proc. dla złotowych, a później eurowych jest racjonalny. Dodatkowo wyróżniliśmy trzy grupy kredytobiorców, zależnie od okresu, w którym zaciągnęli kredyty we frankach szwajcarskich.
Kredyty zaciągane w widełkach 2,8 – 3 zł za franka
W najlepszej sytuacji będą osoby, które zaciągnęły kredyty przed drugą połową 2004 roku. W ich bowiem przypadku stabilizacja notowań złotego oznacza nic innego jak tylko mocne ograniczenie wahań kursu wokół poziomu, przy którym kredyt był wypłacany – innymi słowy, brak, albo minimalne straty na koszcie obsługi kredytu. Jednocześnie niskie oprocentowanie w porównaniu do analogicznego kredytu w rodzimej walucie, a także stabilizacja wysokości rat wyrażona w złotych.
Kredyty zaciągane w widełkach 2,4 – 2,8 zł za franka
W gorszej sytuacji są osoby, którym banki wypłacały kredyty hipoteczne w od połowy 2004 roku do początku 2007 roku. Zamrożenie kursu na poziomie 3 zł oznaczałoby dla nich ustalenie zadłużenia wyrażonego w złotych na poziomie wyższym o minimum 10 proc., a także wzrost kosztu obsługi odsetek w złotych o dodatkowe co najmniej 10 proc. W przypadku 30-letnich kredytów spłacanych w ratach równych, przy średnim oprocentowaniu w całym okresie kredytowania na poziomie 3 proc., koszt odsetkowy jest szacunkowo równy wartości pierwotnie udzielonego kredytu. Jeżeli dla celów przykładowej analizy weźmiemy pod lupę kredyt o wartości 200 tys. zł, wypłacony przy kursie 2,8 zł, utrzymanie kursu spłaty kredytu na poziomie równym 3 zł oznaczałoby dodatkowy koszt w wysokości około 40 tys. zł w całym okresie spłaty. W sumie będzie trzeba oddać bankowi około 240 tys. zł. Jeżeli zestawimy tę liczbę z kosztem obsługi analogicznego kredytu w złotych przy założeniu, że w całym okresie kredytowania będzie on droższy o 2 pkt. proc., otrzymamy wartość całkowitego kosztu odsetkowego na poziomie około 190 tys. zł. Kredyt we frankach okaże się więc droższy w sumie o 50 tys. zł.
Kredyty zaciągane w widełkach 1,95 – 2,4 zł za franka
Jeszcze mniej korzystnie wygląda sytuacja osób, które zaciągnęły kredyty frankowe poniżej kursu 2,4 zł. Utrzymanie notowań franka na poziomie 3 zł w całym okresie kredytowania dla przykładowego kredytu o wartości 200 tys. zł oznacza dla kredytobiorcy konieczność oddania bankowi kwoty aż 300 tys. zł. Tym razem aż o około 110 tys. zł więcej niż w przypadku analogicznego kredytu w złotych.
Wartość walutowych kredytów hipotecznych wynosi aktualnie 132 mld zł. Z punktu widzenia kredytobiorców poziom kursu, przy jakim Polska wejdzie do mechanizmu ERM2, to często kwestia oddania do banku kilkudziesięciu, a nawet kilkuset tysięcy złotych więcej.
Co jeżeli, przewalutujesz?
Na co mogą liczyć osoby decydujące się na przewalutowanie kredytu na PLN? Wykonaliśmy symulację dla kredytu zaciągniętego w oparciu o marżę 1,5% w pierwotnej wysokości 200 000 PLN (50% LTV), na 30 lat przy różnych poziomach kursu. Tabela poniżej prezentuje wyniki kalkulacji.
Źródło: Comperia.pl
Zostaw komentarz