Gniazdko

Sprzedajesz mieszkanie, to zaplac podatek

Posted by admin

Kupiles mieszkanie jako inwestycje, a teraz myslisz o jego sprzedazy? Uwazaj na fiskusa, który moze zgarnac nawet 19 proc. twojego zysku. Podatku mozna jednak uniknac. Jak?

 

Ten rok ma byc wyjatkowo goracy, jesli chodzi o sprzedaz mieszkan. Ceny lokali w najwiekszych miastach Polski stanely, a przynajmniej mocno zwolnily. Jak wynika z analiz firmy Reas, która specjalizuje sie w analizie rynku mieszkaniowego, ceny nieruchomosci np. w Warszawie ustabilizowaly sie juz w drugim kwartale tego roku. Zdaniem Kazimierza Kirejczyka, prezesa Reasa, "popyt w stolicy jest wyraznie niedopasowany do podazy", a problemy ze sprzedaza maja deweloperzy realizujacy duze i relatywnie drogie mieszkania. Podobnie jest na rynku wtórnym. Agencje nieruchomosci maja malo roboty, bo kupujacych w najwiekszych aglomeracjach kraju jest po prostu malo. Efekt?

To wszystko oznacza, ze na rynek moga zaczac plynac szerszym strumieniem lokale kupione w celach inwestycyjnych przez ostatnich kilka lat. Ich wlasciciele beda chcieli zrealizowac zyski. A od zysków trzeba niestety zaplacic podatek.

Jak rozliczyc sie z urzedem skarbowym? Takie pytanie zadaje sobie niejedna osoba w trakcie transakcji mieszkaniowej. Pocieszajace jest to, ze podatków czasami calkowicie zgodnie z prawem mozna… nie zaplacic. Jak to zrobic?

Masz mieszkanie, dom, dzialke dluzej niz piec lat?

Problemu nie ma. Sprzedajesz i tyle. Musisz tylko pamietac o dwóch rzeczach. Pierwsza to termin. Czas liczy sie od konca roku kalendarzowego, w którym ta transakcja byla zawarta. Jesli ktos kupil mieszkanie we wrzesniu 2006 r., piec lat liczyc sie bedzie dopiero od 31 grudnia 2006 r.

Druga to owo tajemnicze nabycie czy wybudowanie. Tu przepisy sa dosc niejasne, ale mozna przyjac, ze nabycie to po prostu dzien podpisania aktu notarialnego. Data wybudowania domu jest z kolei data oddania go do uzytku (chyba ze wpierw kupiles dzialke, a pózniej postawiles dom – w takim przypadku termin liczy sie od daty zakupu dzialki).

A jesli sprzedajesz wczesniej niz przed uplywem pieciu lat? Musisz zaplacic 10-proc. zryczaltowany podatek dochodowy. Podatek placi sie od kwoty wpisanej w akcie notarialnym umowy kupna-sprzedazy pomniejszonej o koszty sprzedazy (oplaty notarialne, sadowe, koszty wyceny bieglych).

Trzeba go uiscic w terminie 14 dni od podpisania umowy, wplacajac pieniadze na rachunek urzedu skarbowego wlasciwego dla miejsca zamieszkania podatnika, czyli twojego. Wypelniasz PIT-23 (deklaracja o osiagnietych przychodach z odplatnego zbycia nieruchomosci lub praw majatkowych objetych zryczaltowanym podatkiem dochodowym).

UWAGA! Podatek jest ryczaltowy i zaliczkowy. To jednak nie znaczy, ze w akcie notarialnym mozna podac zanizona cene. Pracownicy fiskusa sa na to mocno wyczuleni i jesli uznaja, ze cena bez uzasadnionej przyczyny (np. mieszkanie jest do generalnego remontu) odbiega od wartosci rynkowej, przychód, od którego trzeba placic podatek, ustalaja sami.

Od tej przykrej zasady, czyli koniecznosci placenia, jest na szczescie wyjatek.

Jak uciec fiskusowi?

Najprosciej mówiac, trzeba kupic inna nieruchomosc.

W praktyce wyglada to nastepujaco: sprzedajesz mieszkanie za 200 tys. zl i uzyskane w ten sposób pieniadze przeznaczasz na przyklad na zakup dzialki.

W swoim urzedzie skarbowym skladasz deklaracje, ze "uzyskany przychód" (innymi slowy: pieniadze, które dostales ze sprzedazy) wydasz – UWAGA! – w kraju na nabycie… i tutaj lista jest dluga:

- budynku mieszkalnego, jego czesci lub udzialu w takim budynku;

- lokalu mieszkalnego na prawie odrebnej wlasnosci;

- spóldzielczego wlasnosciowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udzialu w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spóldzielni mieszkaniowej lub udzialu w takim prawie,

- budowe, rozbudowe, nadbudowe, przebudowe, remont lub modernizacje wlasnego budynku mieszkalnego, jego czesci lub wlasnego lokalu mieszkalnego;

- rozbudowe, nadbudowe, przebudowe lub adaptacje – na cele mieszkalne – wlasnego budynku niemieszkalnego, jego czesci, wlasnego lokalu niemieszkalnego lub wlasnego pomieszczenia niemieszkalnego,

- gruntu lub udzialu w gruncie, prawa uzytkowania wieczystego gruntu lub udzialu w takim prawie przeznaczonego pod budowe budynku mieszkalnego;

- gruntu z rozpoczeta budowa budynku mieszkalnego (lub udzialu w takim gruncie albo prawa wieczystego uzytkowania takiego gruntu lub udzialu w takim prawie)

oraz

- w czesci wydatkowanej na splate kredytu lub pozyczki, a takze odsetek od kredytu lub pozyczki zaciagnietych na wyzej wymienione cele.

PRZYKLAD. Kupiles nowe mieszkanie na kredyt. Sprzedajesz stare. Z uzyskanych pieniedzy splacasz kredyt zaciagniety na nowy lokal. Zwolnienie przysluguje.

Nie mozesz jednak splacic kredytu za sprzedane mieszkanie.

PRZYKLAD. Kupiles mieszkanie spóldzielcze na kredyt. Sprzedajesz je. Nic nie kupujesz. Z pieniedzy splacasz kredyt na sprzedany lokal spóldzielczy. Zwolnienie nie przysluguje, bo – jak tlumacza izby skarbowe – "przychód, czy splacony nim kredyt, winien byc przeznaczony na nabycie spóldzielczego wlasnosciowego prawa do lokalu mieszkalnego. W analizowanej sytuacji mamy natomiast do czynienia ze splata kredytu w celu zbycia przedmiotowego prawa do nieruchomosci. Konstrukcja przedmiotowego zwolnienia opiera sie bowiem na zasadzie, ze nastepstwem uzyskania przychodu ze sprzedazy jednej nieruchomosci jest mozliwosc wydatkowania go na cele zwiazane z inna nieruchomoscia, a nie z ta, której podatnik wlasnie sie pozbyl. Splata kredytu lub pozyczki powinna zatem byc zwiazana z nabyciem innej, nowej nieruchomosci".

Ze zwolnienia nie mozesz skorzystac, jesli:

1. Pieniadze wydasz na nieruchomosc rekreacyjna (czyli nabycie gruntu lub udzialu w gruncie, prawa wieczystego uzytkowania gruntu lub udzialu w takim prawie, budynku, jego czesci lub udzialu w budynku, budowe, rozbudowe, nadbudowe, przebudowe, modernizacje, adaptacje lub remont budynku albo jego czesci).

2.Odliczales lub odliczasz odsetki od kredytu lub pozyczki w ramach ulgi budowlanej odsetkowej.

Jak skorzystac ze zwolnienia

Na wydanie pieniedzy na owe "mieszkaniowe cele" masz dwa lata od dnia sprzedazy poprzedniej nieruchomosci. Deklaracje (oswiadczenie) musisz zlozyc w swoim urzedzie skarbowym (masz na to 14 dni, liczone znowu od dnia sprzedazy). Druk dostaniesz w US. Beda tam dane identyfikujace podatnika, czyli ciebie (podatników, jesli jestes we wspólnosci majatkowej), czyli: nazwisko, imie, adres, NIP (nie zapomnij wziac ze soba numeru). Oprócz tego informacje odnosnie do transakcji, czyli: co sprzedales, za ile i kiedy (wez ze soba wypis z aktu notarialnego i ksero aktu, urzednik moze o nie poprosic). Razem z deklaracja skladasz PIT-23.

Co bedzie, jesli zapomnisz zlozyc oswiadczenie? Zwolnienie nadal ci przysluguje, o ile faktycznie przeznaczysz pieniadze ze sprzedazy nieruchomosci na wymienione wyzej cele.

A co, jesli nie wydasz pieniedzy w ciagu dwóch lat? Urzad skarbowy nie zapomina. Pracownicy fiskusa wezwa cie, zebys przedstawil dowody, ze spelniles swoja obietnice. Jesli nie kupiles nieruchomosci, musisz zaplacic podatek wraz z odsetkami:

1. od terminu platnosci (14 dni od daty sprzedazy) do dnia, w którym uplynely dwa lata, liczac od dnia sprzedazy polowe odsetek za zwloke pobieranych od zaleglosci podatkowych;

2. za kazdy nastepny dzien po uplywie dwóch lat – odsetki w pelnej wysokosci. Od 29 listopada wysokosc stawki odsetek za zwloke wynosi 13 proc.

I skladasz oczywiscie PIT-23.

UWAGA! Zaplaciles podatek, a pózniej kupiles np. mieszkanie? To wnies do US wniosek o stwierdzenie nadplaty!

Sprzedajesz nieruchomosc nabyta badz wybudowana po 1 stycznia 2007

Od 2007 roku w miejsce 10-proc. podatku od przychodów ze sprzedazy domów i mieszkan pojawil sie 19-proc. podatek od dochodów z takich transakcji.

Przyklad. Pan Jan kupil mieszkanie w Plocku za 100 tys., a teraz sprzedaje za 170 tys. zl. Podatek 19 proc. zaplaci od 70 tys. zl.

Od podstawy obliczenia podatku mozna odliczyc koszty uzyskania przychodu. Chodzi tutaj o koszty, które zgodnie z ustawa z 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (DzU nr 217, poz. 1588) "stanowia udokumentowane koszty wytworzenia, powiekszone o udokumentowane naklady zwiekszajace wartosc rzeczy i praw majatkowych poczynione w czasie ich posiadania".

Co to znaczy po ludzku? Jesli ktos kupil w lutym mieszkanie i chce je teraz sprzedac, to do kosztów uzyskania przychodu moze zaliczyc np.: prowizje bankowa z tytulu wczesniejszej splaty kredytu, koszty przewalutowania kredytu, prowizje agencji posredniczacej przy sprzedazy, wynagrodzenia notariusza zarówno przy kupnie, jak i przy sprzedazy, podatek od czynnosci cywilnoprawnych przy zakupie zbywanej nieruchomosci – stanowisko III Urzedu Skarbowego Warszawa-Sródmiescie w z dnia 31.08.2007 r. nr 1449/1CF/415/IP-79/07/EW – znalezc je mozna na http://sip.mf.gov.pl/sip/

Dochód rozliczasz w PIT za odpowiedni rok podatkowy – jesli sprzedales mieszkanie w 2007, to w PIT skladanym do 30 kwietnia 2008.

Nie chcesz placic? To sie melduj

Wyjatek? Jest! Od podatku sa zwolnione przychody ze sprzedazy:

- budynku mieszkalnego, jego czesci lub udzialu w takim budynku;

- lokalu mieszkalnego stanowiacego odrebna nieruchomosc lub udzialu w takim lokalu;

- spóldzielczego wlasnosciowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udzialu w takim prawie;

- prawa do domu jednorodzinnego w spóldzielni mieszkaniowej lub udzialu w takim prawie.

Warunek? Podatnik, czyli ty, musi byc zameldowany w sprzedawanej nieruchomosci na pobyt staly przez minimum 12 miesiecy. Teoretycznie nie ma znaczenia, czy w tym czasie byles wlascicielem lokalu (do tego punktu sa jednak watpliwosci – Ministerstwo Finansów stoi na stanowisku, ze moze nie ma to znaczenia, ale termin zameldowania liczy sie od daty 1 stycznia 2007). Jestes w malzenstwie? To oboje musicie byc zameldowani przez 12 miesiecy.

Pamietaj! Nie wystarczy zameldowanie na pobyt czasowy ani faktyczne zamieszkiwanie w sprzedawanym mieszkaniu czy domu!

Zwolnienie przysluguje, jesli w ciagu 14 dni od sprzedazy nieruchomosci badz spóldzielczego wlasnosciowego prawa do lokalu zlozysz oswiadczenie w swoim urzedzie skarbowym. Jesli nie zlozysz oswiadczenia – to zdaniem urzedów skarbowych ze zwolnienia skorzystac nie mozna.

Co w oswiadczeniu? Standard – imie, nazwisko podatnika (podatników – jesli nieruchomosc nalezala do wspólnoty majatkowej), adres, NIP. Oprócz tego informacje: co zostalo sprzedane, za ile, kiedy i gdzie jest polozone oraz informacja, ile byles w lokalu zameldowany – od kiedy do kiedy.

Do oswiadczenia zazwyczaj trzeba dolaczyc kopie aktu notarialnego sprzedazy (chyba ze sprzedajesz mieszkanie z terenu "wlasciwosci" twojego urzedu skarbowego, choc i wtedy urzednik potrafi zazadac kopii aktu).

Oswiadczenie mozna napisac samemu, choc w urzedzie skarbowym sa odpowiednie druki.

UWAGA! Dostales mieszkanie czy dom od czlonka najblizszej rodziny w spadku czy darowiznie? Nie placisz zadnego podatku. Musisz tylko zlozyc formularz SD-Z1 w urzedzie skarbowym. Problem sie jednak zaczyna, gdy chcesz mieszkanie sprzedac. Do niedawna placilo sie podatek od spadków i darowizn. Od 1 stycznia 2007 placi sie 19-proc. podatek dochodowy.

Jak go uniknac? Metoda jest identyczna jak podana wyzej. Czyli meldujesz sie w odziedziczonym (darowanym) lokalu na rok. Mozesz oczywiscie równiez poczekac piec lat, liczac od konca roku kalendarzowego, w którym nastapilo nabycie tej nieruchomosci.

Trzeci wyjatek mozna zastosowac… zamiast darowizny lokalu. Dziadkowie zamiast dawac wnuczce mieszkanie, sprzedaja je. Przekazuja jej za to pieniadze za lokal. Wnuczka nie placi wtedy zadnego podatku.

Jesli masz watpliwosci, jak rozumiec przepisy, zwróc sie do urzedu skarbowego po interpretacje podatkowa. Jesli sie do niej zastosujesz, nie moze cie spotkac zadna krzywda. Jak to zrobic? Podatnicy, zgodnie z nowelizacja ordynacji podatkowej, od 1 lipca o jednolita interpretacje przepisów prawa podatkowego zwracaja sie do Ministerstwa Finansów (poprzednio do urzedów skarbowych) za posrednictwem izb skarbowych: w Poznaniu, Bydgoszczy, Katowicach i Warszawie. Wypelniasz w tym celu specjalny formularz ORD-IN. Za wydanie interpretacji placi sie 75 zl. Jezeli w jednym wniosku zawarto kilka stanów faktycznych, które maja byc przedmiotem interpretacji, oplate trzeba zaplacic za kazdy opisany stan faktyczny. Urzad ma trzy miesiace od zlozenia wniosku na udzielenie odpowiedzi.

zródlo: dom.gazeta.pl

Zostaw komentarz

Name (required)

Mail (will not be published) (required)

Website