Gniazdko

Umowa kredytowa

Posted by admin

Przed podpisaniem umowy kredytowej na kupno lub budowe domu warto dokladnie ja przeczytac, by wylapac wszelkie niekorzystne zapisy. Bank prawdopodobnie nie zgodzi sie na ich zmiane, ale kredytobiorcy pozostanie wtedy mozliwosc zmiany… banku.

Umowy kredytowe zwykle podpisuje sie w pospiechu, niemal bez czytania, nie mówiac juz o szczególowej analizie. Komu by sie chcialo wertowac kilkanascie stron zapisanych zawilym jezykiem prawniczym? Klienci na ogól wychodza z zalozenia, ze bank jest instytucja zaufania publicznego i nie oszuka ich tak jak na przyklad firma dzialajaca w systemie argentynskim. Slusznie – mimo to, zaciagajac kredyt, warto wiedziec, do czego dokladnie sie zobowiazujemy na najblizsze 20 czy 30 lat.

Meandry oprocentowania

Podstawowym parametrem kredytu mieszkaniowego jest oprocentowanie. Od jego wysokosci zalezy to, czy w ciagu 20 lat trzeba bedzie oddac bankowi na przyklad dwa razy tyle, ile sie pozyczylo, czy mniej. Zasady ustalania oprocentowania zapisane sa oczywiscie w umowach kredytowych (chociaz nie zawsze – ale o tym pózniej). Klient podpisujacy umowe zna oprocentowanie kredytu; sek w tym, ze nie zawsze wie, jakie bedzie ono w przyszlosci. Banki ustalaja to dwojako – albo na podstawie WIBOR albo decyzja wlasnego zarzadu.

Wedlug WIBOR. Bank dolicza do WIBOR swoja marze – jak sprzedawca w sklepie. Mamy wiec na przyklad kredyt w cenie: 3-miesieczny WIBOR plus marza wynoszaca 2 punkty procentowe. Albo: 6-miesieczny WIBOR plus 1,5 punktu procentowego. Jestesmy wówczas pewni, ze gdy zmieni sie WIBOR, zmieni sie takze nasze oprocentowanie. Kazdy ma oczywiscie nadzieje, ze bedzie to zmiana w dól, ale w rzeczywistosci zmiany moga zachodzic w obie strony – tyle ze bank nie ma tu nic do gadania. Ale czy to do konca prawda?

WIBOR zmienia sie codziennie, jednak oprocentowanie kredytu nie jest aktualizowane tak czesto. Jedne banki robia to raz w miesiacu, inne co kwartal, co pól roku lub nawet co rok (czyli tak rzadko, ze trudno nawet mówic o oprocentowaniu zmiennym). Niektóre banki komplikuja mechanizmy aktualizacji oprocentowania za pomoca wskazników zmiennosci (w umowie jest wtedy zapis: oprocentowanie kredytu zmieni sie z miesiaca na miesiac, jesli w danym miesiacu WIBOR wzrosnie lub spadnie o wiecej niz…).

Zasady zmiany oprocentowania moga byc zapisane w umowie – wtedy bank nie moze ich zmienic. Niestety, czasem jednak "wyrzuca" je do tabeli oplat i prowizji albo do regulaminu. Te dokumenty bank moze modyfikowac w dowolnym momencie, a zmiany oczywiscie obowiazuja kredytobiorców.

Zalózmy, ze w tabeli oplat i prowizji zapisana jest wysokosc wspomnianego wskaznika zmiennosci. Kiedy stopy spadaja, bank moze ustawiac wskaznik na wysokim poziomie – zmiany stóp rynkowych nie przekladaja sie na oprocentowanie kredytu. Gdy stopy procentowe rosna, bank zeruje wskaznik zmiennosci i kazda podwyzka stóp rynkowych podraza kredyt.

Wedlug ustalen zarzadu banku. Bank sam ustala oprocentowanie kredytów – niezaleznie od WIBOR-u. Teoretycznie bank moze w kazdej chwili podniesc oprocentowanie, ale nie musi to oznaczac, ze taki system jest zly; jak na razie jest nawet korzystniejszy dla kredytobiorców niz oparty na WIBOR-ze. Dlaczego? Bo na rynku kredytów mieszkaniowych widac dzialanie konkurencji i zaden bank nie moze pozwolic sobie na nieodpowiedzialne manewry z oprocentowaniem. Wrecz przeciwnie – mozliwosc samodzielnego decydowania o oprocentowaniu stala sie dla kilku banków orezem w walce o klienta. Rynkowe stopy procentowe (a wiec i WIBOR) w Polsce rosna juz od wiosny tego roku. Banki, które musza sie ich trzymac, byly zmuszone podniesc oprocentowanie, natomiast te, które nie musialy – dlugo utrzymywaly oprocentowanie na zanizonym poziomie.

Wczesniejsza splata

Mozliwosc wczesniejszej splaty czesci lub calosci kredytu przed terminem jest dla kredytobiorcy bardzo korzystna. Nie oznacza to oczywiscie, ze kazda nadwyzke finansowa powinien od razu kierowac do banku. Taka strategia jest zupelnie nieoplacalna – wolne srodki lepiej inwestowac, a kredyt zostawic w spokoju. Swoboda w zarzadzaniu wlasnymi finansami moze sie jednak okazac cenna. Jesli bowiem trafi sie nam naprawde spora gotówka lub kurs waluty kredytu stanie sie wyjatkowo niski, bedziemy mogli pozbyc sie dlugu bankowego lub chocby jego czesci.

Banki staraja sie na rózne sposoby utrudnic wczesniejsza splate kredytu. Najprostsza metoda jest oczywiscie pobieranie prowizji za taka operacje. Wprawdzie coraz wiecej banków z niej rezygnuje, nie znaczy to jednak, ze uda sie nam w nich splacic kredyt wczesniej bez doplaty. Moze ona po prostu przybrac inna forme, na przyklad oplaty za aneks do umowy kredytowej (100-200 zl), w którym zostanie rozpisany nowy harmonogram splat (nadplata moze skracac okres kredytowania lub zmniejszac rate z zachowaniem okresu splaty).

To nie wszystko. Banki zastrzegaja czesto minimalna kwote wczesniejszej splaty kredytu. Nie mozna wtedy dodawac do ustalonych rat na przyklad po kilkaset zl, zeby zadluzenie szybciej zaczelo spadac – progi ustalane sa na poziomie ok. 5000 zl lub jako kilkukrotnosc miesiecznej raty. Ograniczenia moga tez dotyczyc terminu nadplaty. Moze ona byc na przyklad akceptowana tylko w dniu platnosci raty (podczas gdy korzystniej byloby wplacic pieniadze dwa tygodnie wczesniej, bo np. frank szwajcarski jest wyjatkowo tani). Jeden z banków umozliwia wczesniejsza splate bez prowizji, ale tylko jednego dnia w roku; w innym terminie wiaze sie to z wysokim kosztem.

Kredytobiorcy, którzy zechca wczesniej splacic kredyt, moga równiez napotkac utrudnienia administracyjne – na przyklad siedem dni przed dokonaniem nadplaty trzeba pisemnie powiadomic bank o swoim zamiarze. Po takim zaanonsowaniu bank moze (ale nie musi) zgodzic sie na przyjecie nadplaty. W kilku bankach – jesli takiego wniosku nie zlozymy – nasze pieniadze beda czekac na nieoprocentowanym rachunku. Jednym z wyjatków jest PKO BP, który w umowie obiecuje, ze kazda nadplata zostanie automatycznie zaliczona jako splata kredytu. Standardem jest przerzucanie prowizji za wczesniejsza splate z umowy kredytowej do tabeli oplat i prowizji. Oznacza to, ze bank moze wprowadzic taka prowizje w dowolnym momencie i zmiana bedzie dotyczyla wszystkich, takze "starych" kredytobiorców.

Obowiazki kredytobiorcy

W kazdej umowie sporo miejsca zajmuje wykaz obowiazków kredytobiorcy. Bank wymaga, by kredytobiorca informowal o kazdym zdarzeniu, które ma wplyw na jego sytuacje majatkowa, na przyklad o zmianie stanu cywilnego, narodzinach dziecka, zmianie pracy czy pensji. Sformulowania w umowach sa bardzo metne, bo przeciez przez pojecie wszelkich okolicznosci majacych wplyw na sytuacje finansowa mozna rozumiec bardzo wiele zdarzen. Jesli klient nie poinformuje o nich banku, ten ma prawo wypowiedziec umowe kredytowa. Oczywiscie, jesli kredytobiorca placi raty terminowo, bank z pewnoscia sie do tego nie posunie; niemniej takie zapisy w umowie moga byc niepokojace.

Dla banku bardzo istotne jest tez zabezpieczenie kredytu, a wiec obciazenie nieruchomosci hipoteka na jego rzecz. W umowach kredytowych banki zastrzegaja sobie prawo zlecenia klientowi wyceny domu czy mieszkania w trakcie splaty kredytu. Usluge taka musi oczywiscie wykonac rzeczoznawca majatkowy: wycena mieszkania kosztuje kredytobiorce 400-500 zl, a domu – 1000-1200 zl. Jesli wartosc nieruchomosci spadnie, bank bedzie mógl wypowiedziec umowe kredytowa, ewentualnie zazadac ustanowienia dodatkowych zabezpieczen (np. jeden z banków zastrzega sobie mozliwosc podniesienia oprocentowania kredytu o 2 punkty procentowe, jesliby wartosc nieruchomosci znacznie sie obnizyla). Nie trzeba dodawac, ze bank udzielajacy kredytu zabrania wpisywania hipotek na rzecz innych kredytodawców do ksiegi wieczystej tej nieruchomosci.

Malo kto wie, ze po zaciagnieciu kredytu mieszkaniowego trzeba pytac bank o zgode na zaciagniecie kazdego nastepnego zobowiazania. Takie zapisy znajduja sie w umowach kredytowych kilku banków (i dotycza albo wszystkich kredytów, albo tych powyzej okreslonej kwoty). Bardziej liberalne banki wymagaja jedynie powiadomienia o zaciagnieciu kolejnego kredytu.

Wiekszosc banków wymaga, by splata kredytu byla dokonywana z konta osobistego prowadzonego w ich placówce (oznacza to koniecznosc zalozenia rachunku ROR, który kosztuje kilka zlotych miesiecznie). Bank Millennium stawia sprawe jasno: wypowiedzenie umowy rachunku bankowego oznacza wypowiedzenie umowy kredytu. Bank Zachodni WBK wymaga natomiast, by na konto przesylana byla pensja (wynoszaca nie mniej niz 120% raty kredytu).

Lepiej w umowie niz w regulaminie

Niepokojaca praktyka jest przerzucanie przez banki waznych postanowien dotyczacych kredytu z umowy do regulaminu. W regulaminach opisywane sa zasady ustalania i zmiany oprocentowania, a takze obowiazki kredytobiorcy. Regulamin jest wewnetrznym dokumentem banku. Klient, który podpisuje umowe kredytowa, oswiadcza tym samym, ze z regulaminem sie zapoznal i akceptuje jego postanowienia. Najczesciej jest to fikcja, bo regulaminy sa kilka razy obszerniejsze od umów, wiec tym bardziej nie sa czytane. Niebezpieczenstwo dodatkowo polega na tym, ze bank moze zmienic regulamin bez pytania kredytobiorcy o zgode. Ten ostatni ma wówczas dwa wyjscia: zaakceptowac wprowadzone zmiany albo wypowiedziec umowe kredytu (a nastepnie – po uplywie 30-dniowego terminu wypowiedzenia – oddac wszystkie pozyczone pieniadze).

Jesli nie zaplaci sie raty…

Oczywiscie bank zacznie wtedy naliczac karne odsetki – od 18 do 40% w skali roku. Banki ustalaja ich poziom w bardzo rózny sposób. Jednym z rozwiazan jest zapis w umowie kredytowej, ze odsetki karne wynosza np. 150% odsetek ustawowych (obecnie daje to 18,4%). Poziom odsetek moze byc takze ustalony w tabeli oplat i prowizji. Tak czy inaczej – odsetki karne naliczane sa zawsze za kazdy dzien opóznienia i liczone od raty kredytu, a nie od calosci zadluzenia. Od calosci beda naliczane po uplywie okresu wypowiedzenia umowy kredytowej – a wówczas ich wysokosc ma duze znaczenie.

Wypowiedzenie umowy kredytu

Niektóre banki (np. PKO BP, Deutsche Bank) zastrzegaja sobie w umowach takie prawo w razie niesplacenia przez kredytobiorce dwóch rat. Raiffeisen Bank Polska moze to zrobic juz wtedy, gdy nastapi jakiekolwiek opóznienie w splacie. Bank ten – podobnie jak kilka innych – zastrzega sobie takze prawo do sciagniecia zaleglej naleznosci z kazdego innego rachunku klienta, który prowadzi. Moze np. zlikwidowac lokate terminowa (spóznialski kredytobiorca traci wtedy odsetki).

* * *

Wiekszosc wymienionych zapisów to zagrozenia potencjalne. Bank wcale nie musi utrzymywac oprocentowania na bardzo wysokim poziomie, jesli decyduje o nim jego zarzad. Z pewnoscia wyrazi zgode na zaciagniecie kolejnego kredytu, jesli nie bedzie to zagrazac splacie tego pierwszego. Nie wypowie tez umowy kredytu, jesli nie powiadomimy go o zmianie pracy. Ale dobrze jest pamietac o tym, ze w relacji z kredytobiorca pozycja banku jest bardzo silna. Dlatego przed podpisaniem umowy o kredyt nalezy ja bardzo uwaznie przeczytac, a wszelkie watpliwosci wyjasnic u doradcy finansowego. Tylko w taki sposób mozna wybrac najlepsza z ofert banków.

 

zródlo: dom.gazeta.pl

One Response to “Umowa kredytowa”

1. Pawel Says:
   February 9th, 2009 at 8:09 pm

   Najgorsze jest wlasnie to, ze tak skracaja umowy i wazne dla nas a niekorzystne dla nich sprawy przerzucaja do regulaminow.

Zostaw komentarz

Name (required)

Mail (will not be published) (required)

Website