Gniazdko

Zanim sprzedasz mieszkanie

Posted by admin

Umowa otwarta.
Zawierasz ja z wieloma agencjami. Obowiazuje na czas nieokreslony (az do znalezienia nabywcy). Mozna ja wypowiedziec z jedno- lub dwumiesiecznym wyprzedzeniem.
Jak to wyglada w praktyce? Chec sprzedazy zglaszasz np. do pieciu biur posrednictwa. W kazdym zostawiasz kontakt do siebie.
Zalety. Teoretycznie (dlaczego teoretycznie - o tym za chwile) pracuje dla ciebie wielu posredników. Niskie koszty: placisz prowizje w wysokosci ponizej 3 proc. wartosci nieruchomosci (zarówno przy kupnie, jak i sprzedazy)
Wady. Zaden posrednik nie zaangazuje sie bez reszty w poszukiwania klienta, bo wie, ze to samo robi jego czterech kolegów po fachu. A komu chce sie pracowac, jesli na koniec miesiaca ma np. 20 proc. pewnosci, ze dostanie wyplate - pytaja agenci?

Posrednik pracujacy na umowe otwarta bedzie reprezentowal obie strony transakcji. Trudno sobie wyobrazic, by dobrze pracowal zarówno dla kupujacego, jak i sprzedajacego. Jego praca ograniczy sie wylacznie do skojarzenia kontrahentów.
Prowizje placa obie strony transakcji, czyli zarówno sprzedajacy, jak i kupujacy. Im wyzsza wiec bedzie kwota transakcji, tym wiecej pieniedzy dostanie posrednik. To jest korzystne dla sprzedajacego nieruchomosc, ale juz nie dla kupujacego.

Umowa na wylacznosc.
Klauzula wylacznosci oznacza, ze nie wolno ci korzystac z uslug innego agenta. Brzmi ona tak: “Zamawiajacy zobowiazuje sie nie dokonywac w czasie trwania niniejszej umowy zadnych zlecen w zakresie objetym jej przedmiotem jakiemukolwiek innemu podmiotowi, w szczególnosci - innemu biuru posrednictwa w obrocie nieruchomosciami, pod rygorem obowiazku zaplaty na rzecz posrednika kary umownej [zwykle w wysokosci jednej prowizji - przyp. red.]“.
Umowe na wylacznosc zawiera sie na okreslony czas: • szesc miesiecy - mieszkania do 60 m kw.; • od szesciu miesiecy do roku - mieszkania powyzej 60 m kw.; • rok i dluzej - domy.
Uwaga! Rodzajem umowy na wylacznosc jest tzw. umowa bezposrednia. Tutaj prowizje placi tylko sprzedajacy. Wynosi ona 6 proc. wartosci nieruchomosci. Jesli posrednikowi pracujacemu na umowie bezposredniej w finalizowaniu transakcji pomoze jakies inne biuro (znajdzie kupca), wówczas z tych 6 proc. odstepuje mu 30-40 proc. (w zaleznosci od wkladu drugiej strony w zakonczenie transakcji).
Zalety. Kontaktujesz sie tylko z jednym biurem. Posrednik bardziej sie przyklada do swojego zadania, bo wie, ze inny agent go nie ubiegnie.
Wady. Jesli sam znajdziesz kupca, musisz o tym poinformowac posrednika. Jesli sprzedasz nieruchomosc, nie mówiac mu o tym, i tak placisz prowizje. Wysoka prowizja - od 3 do 6 proc. wartosci nieruchomosci. Ale uwaga! Im drozsze mieszkanie, tym posrednik jest bardziej elastyczny co do wysokosci prowizji i mozna utargowac nawet mniej niz 3 proc.

Kilka pytan do agenta
Przed zatrudnieniem agenta zadaj mu kilka pytan:
1. Dowiedz sie, czy ma licencje. Licencja jest tym dla posrednika, czym prawo jazdy dla kierowcy. Musi ja miec kazdy posrednik. Jest gwarancja, ze posiada odpowiednie wyksztalcenie i praktyke, zeby wykonywac zawód.
Popros o jej numer (powinien byc tez w umowie). Mozesz równiez wpisac nazwisko agenta na stronie internetowej www.pfrn.pl. Jest tam wyszukiwarka wszystkich licencjonowanych posredników.
2. Sprawdz, czy ma aktualne ubezpieczenie od odpowiedzialnosci cywilnej. Musi je miec, bo jesli popelni jakis blad, bedzie mial z czego wyplacic ci odszkodowanie.
3. Dowiedz sie, czy nalezy do stowarzyszenia zawodowego posredników, np. do Warszawskiego Stowarzyszenia Posredników w Obrocie Nieruchomosciami. Stowarzyszenia gwarantuja, ze ich czlonkowie beda przestrzegac okreslonego standardu uslug. Poza tym maja komisje etyki, do których mozna sie poskarzyc na nieuczciwego agenta.
4. Zapytaj, czy korzysta z systemu MLS (www.mls.org.pl). Jest to internetowy system wymiany ofert miedzy posrednikami. Posrednik wrzuca tam twoja oferte (np. ze chcesz sprzedac mieszkanie), a inni agenci szukaja dla ciebie kontrahenta.

Umowa z agentem
W umowie powinny byc wyszczególnione bardzo dokladnie obowiazki posrednika. Dobry agent powinien:
• zalatwiac za ciebie wszelka papierkowa robote. Innymi slowy po podpisaniu pelnomocnictwa, ze moze dzialac w Twoim imieniu, bedzie np. chodzil do spóldzielni, aby zalatwic zaswiadczenie, ze mieszkanie ma ksiege wieczysta albo ze lokal nie jest zadluzony;
• posredniczyc w negocjacji ceny - przekazywac twoja oferte drugiej stronie;
• podjac tzw. dzialania marketingowe - czyli umiescic ogloszenia w prasie, internecie (w tym w systemie MLS).

Pamietaj! Jesli nie mieszkasz w sprzedawanym lokalu, a twój agent dziala na wylacznosc, koniecznie daj mu klucze. Nie bedziesz musial przyjezdzac za kazdym razem, gdy ktos zechce obejrzec mieszkanie.
Podpisanie umowy nie powinno nic kosztowac! Jak ognia wystrzegaj sie posredników, którzy juz w momencie przyjscia do biura zadaja od ciebie pieniedzy. Prowizje powinienes zaplacic w dwóch etapach:
• polowe przy podpisywaniu umowy przedwstepnej;
• polowe przy akcie notarialnym.
Rada. Umowe podpisuj w biurze, tak zebys mógl ja spokojnie przeczytac i zrozumiec. Mozesz tez zazadac wyslania jej do domu faksem lub e-mailem. Nie dopuszczaj do sytuacji, w której posrednik daje ci umowe do podpisania na masce samochodu na trzy minuty przed wejsciem klienta do twojego mieszkania!
Uwaga! Umowa posrednictwa jest umowa tzw. starannego dzialania, a nie “rezultatu”. Posrednik zobowiazuje sie wiec np. nie do znalezienia, ale do poszukiwania mieszkania dla ciebie. Nie kazde “dzialanie” agenta musi sie skonczyc podpisaniem umowy, ale posrednik bedzie winien, jesli dzialan w ogóle nie podejmie.

Pages: 1 2 3

Zostaw komentarz

Name (required)

Mail (will not be published) (required)

Website