Gniazdko

Zmiany czynszu najmu lokali mieszkalnych

Posted by admin

Właściciel lokalu dążąc do niekorzystnej dla lokatora zmiany czynszu najmu mieszkania musi zachować określone warunki wynikające z przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, chyba że zawarta umowa ma charakter najmu okazjonalnego. W tym ostatnim przypadku sprawa jest dużo prostsza.

 

Kiedy najem okazjonalny?

Po ostatniej gruntownej nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, która weszÅ‚a w życie 1 stycznia 2007 r., pojawiÅ‚a siÄ™ możliwość niestosowania wiÄ™kszoÅ›ci regulacji bÄ…dź co bÄ…dź ograniczajÄ…cych wÅ‚aÅ›cicieli lokali mieszkalnych, zwÅ‚aszcza w zakresie ksztaÅ‚towania wysokoÅ›ci czynszu. Mianowicie w razie oddania do używania lokalu, z którego wÅ‚aÅ›ciciel przejÅ›ciowo nie korzysta w caÅ‚oÅ›ci lub w części w celu zaspokojenia wÅ‚asnych potrzeb mieszkaniowych, przepisów wspomnianej ustawy nie stosuje siÄ™, choć istniejÄ… wyjÄ…tki (art. 3 ust. 1 ustawy). DotyczÄ… one obowiÄ…zku lokatora udostÄ™pnienia lokalu w razie awarii, przyczyn wypowiedzenia najmu, powództwa lokatora lub wÅ‚aÅ›ciciela innego lokalu o rozwiÄ…zanie stosunku najmu, a także odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytuÅ‚u prawnego. W pozostaÅ‚ym zakresie zastosowanie znajdujÄ… odpowiednie regulacje Kodeksu cywilnego. Tego rodzaju umowy przyjęło siÄ™ okreÅ›lać “najmem okazjonalnym”.

Termin wypowiedzenia

Z punktu widzenia właściciela wszelkie walory najmu okazjonalnego uwidaczniają się zwłaszcza w razie potrzeby podwyższenia dotychczasowej stawki czynszu.

Jeżeli najem w pełni podlega ustawie o ochronie praw lokatorów, obowiązuje termin trzymiesięczny ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. W umowie można co prawda zastrzec inny termin, lecz tylko i wyłącznie dłuższy niż 3 miesiące. Co więcej, każde podwyższenie czynszu może być dokonane przynajmniej z zachowaniem 6-miesięcznego odstępu czasu od dnia, w którym wcześniejsza podwyżka zaczęła obowiązywać.

W przypadku natomiast najmu okazjonalnego wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 6951 K.c.). Tak więc ewentualna podwyżka zacznie obowiązywać lokatora 2 miesiące prędzej. Nie ma przy tym konieczności wyczekiwania na możliwość dokonania kolejnej zmiany.

Nie zawsze wymagane uzasadnienie

W razie najmu okazjonalnego nie trzeba również szukać uzasadnienia dla wypowiedzenia wysokości czynszu najmu lokalu mieszkalnego, jak to często ma miejsce w pozostałych przypadkach. Przepisy Kodeksu cywilnego nie wymagają tego od wynajmującego.

Inaczej jest w ustawie o ochronie praw lokatorów, która istotnie ogranicza tutaj pole manewru właścicielom (wynajmującym). Chodzi przede wszystkim o to, że podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu w skali roku przekroczy albo nastąpi z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, powinna wystąpić w uzasadnionym przypadku.

Na szczęście ustawodawca nie pozostawia ocenie stron (a zwłaszcza wynajmującego) to, kiedy taki uzasadniony wypadek zachodzi, a kiedy nie. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów do pewnego stopnia precyzują dwie podstawy uzasadniające wypowiedzenie wysokości czynszu.

Zbyt niskie przychody

Pierwsza podstawa dotyczy takiej sytuacji, gdy przychody z czynszu są niższe aniżeli łączna wysokość wydatków związanych z utrzymaniem lokalu wraz z odpowiednio liczonym zwrotem kapitału oraz godziwym zyskiem, wówczas podwyżka pozwalająca osiągnąć taki pułap będzie uważana za uzasadnioną.

Przez wydatki związane z utrzymaniem lokalu należy rozumieć wydatki ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty:

konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów,

- zarządzania nieruchomością,

- utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni,

- ubezpieczenia nieruchomości,

- inne, o ile wynikajÄ… z umowy.

Jednak nie może być tak, że właściciel postanowi w ciągu krótkiego okresu czasu zrekompensować sobie stawką czynszu cenę zapłaconą za mieszkanie czy budynek. Przewidziano bowiem pewne ograniczenia w tym względzie. Polegają one na tym, że podwyższając czynsz właściciel może ustalić zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż 1,5% nakładów poniesionych na budowę albo zakup lokalu. Jeżeli natomiast właściciel poniósł nakłady na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową, wówczas co roku będzie mógł również doliczyć do czynszu maksymalnie 10% tych nakładów. Trzeba jednak pamiętać, że omawiany składnik czynszu będzie miał charakter przejściowy i w razie pełnego zwrotu kapitału nie będzie już mógł być uwzględniany.

O ile dość Å‚atwo wyliczyć skÅ‚adnik czynszu w postaci zwrotu kapitaÅ‚u, gorzej to wyglÄ…da, gdy chodzi o zysk. Ustawodawca posÅ‚użyÅ‚ siÄ™ tu pojÄ™ciem niedookreÅ›lonym, stanowiÄ…c, że zysk ten ma być “godziwy”. Wydaje siÄ™, iż zysk na poziomie oprocentowania lokat bankowych czy nawet wyższym (np. wysokość oprocentowania obligacji skarbowych) mieÅ›ci siÄ™ w tym pojÄ™ciu i znajduje swoje uzasadnienie.

Należy też dodać, iż nie w każdym przypadku zysk właściciela stanowić będzie składnik czynszu. Kategoria ta nie dotyczy bowiem stosunków najmu lokali socjalnych.

Wraz ze wzrostem inflacji

Druga podstawa dla uzasadnienia podwyższenia czynszu nawiÄ…zuje do inflacji. Otóż podwyżkÄ™ czynszu albo innych opÅ‚at za używanie lokalu w wysokoÅ›ci nieprzekraczajÄ…cej w danym roku kalendarzowym Å›redniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usÅ‚ug konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa siÄ™ za uzasadnionÄ… (art. 8a ust. 4e ustawy o ochronie praw lokatorów). Dane na temat ubiegÅ‚orocznej inflacji pochodzÄ… z oficjalnych komunikatów Prezesa Głównego UrzÄ™du Statystycznego ogÅ‚aszanych w Dzienniku UrzÄ™dowym Rzeczypospolitej Polskiej “Monitor Polski”.

Podstawa prawna:

ustawa z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.),

ustawa z dnia 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Gazeta Podatkowa Nr 438 z dnia 2008-03-20

Źródło: Gazeta Podatkowa

Zostaw komentarz

Name (required)

Mail (will not be published) (required)

Website